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云无心

 
 
 

日志

 
 

买房记——直击房贷危机  

2008-09-25 12:44:00|  分类: 地上之文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在过去的六年之中搬了七次家住了八个地方那个之后,终于决定消停下来。适逢房市低迷,都说是买方市场,也就决定找个房子。象我这种对于投资消费之类的事情完全没有情趣的人,自然就选了最省事的办法——找个熟悉的代理人搞定那些烦人的事情。所以整个过程也算是轻松,巧的是还正好见证了次级房贷危机。

鬼子的法律基本上还是保护购房者的。代理人是我的一个中国同事,兼职弄了个房地产公司。法律规定房子交易之后,买卖双方代理人总共从卖方那里拿走房价的6%作为代理费用,而此过程中的所有手续问题都由双方代理完成。

因为工作日要上班,去看房子还要带上飘飘,所以我们让代理人进行严格筛选,只去看那些最有希望的房子。前前后后看了好几个周末,也没有弄成一个。

最后代理人说在我们很喜欢的那个小区出了一个“short sale”的房子,不妨去看看。Short sale就是房贷危机的产物。房主两年前买房子的时候,申请了长期贷款。没有钱付首期,又申请了短期贷款作首付。这样的情况下,利息会比较高。因为经济不景气,房主收入减少,付不起贷款。归根结底,房子是银行的(买房子的钱全是从银行借的啊),就被银行从房子里赶了出来。正常情况下,他把房子卖了还清贷款也就没事了。可是因为房市不景气,房价没有增加反倒在下降。而他在过去的两年中还的钱主要是利息,现在依然欠着银行一大笔钱。第一次上市的价格比当初的买入价高,估计差不多够还银行。可是无人问津,只好降了10%。这个价钱已经少于他欠银行的钱了。他又没有钱补上差额,就把这烫手山芋交给银行:反正我就是没钱,要么就这么卖了,卖多少你们都拿去,差额部分也别找我要了;要么我也不管了,你们收回去爱咋咋的。对于银行来说,把房子收回来(叫做foreclosure)也很麻烦,要审计请律师什么的,花销很大,而且收回来也未必能卖出好价钱;这么卖了呢眼睁睁就看着亏了。两害相权取其轻,short sale可能还亏得少点,所以一般银行只要价格不太离谱也还是愿意short sale了。所以一旦遇到这种唤不起贷款的人,银行就大亏本:房价本来就低了,还得付掉6%的代理费和房主拖欠政府的房产税。

我们的代理人说,反正银行short sale是亏定了,我们在乎的那点钱在他们那里也算不了什么,所以我们尽可以狠狠往下砍价。只要比forecloure亏得少他们就会卖。想想卖方都说了不管出什么价都会考虑(正常房子出价太低卖方可能觉得是对他的羞辱),我们也就不觉得自己是在落井下石趁火打劫,按照要价的85%报了个价。代理人说这个价格应该是有希望的。

没想到卖方代理人反馈说还有另外两个人也报了价,大家差不多,可以重新报一次。想起有个朋友说现在市场上那么多房子,跟你们预算相当胃口一致的人肯定也不多,走一个少一个,没必要较劲。想想也颇有道理,就象征性地加了一点价给报了回去。我们的代理人说加的这些钱对于银行的决定不会有实质性的影响,不过她可以去强调一下我们的优势:信用记录优秀,可以保证拿到贷款。对于银行来说,面对这种伤心资产,保证顺利脱手才是关键。

然后代理人再次反馈说银行的心理价位比大家的出价还要高一些,问有没有人愿意出到那个价格。我们再次象征性地加了一点点,表示对这个房子有兴趣,但是不会再加价,不过可以放宽其它条款。比如说我们现在的房子10月底到期,本来希望10月份才成交的。但是可以尊重银行的成交时间等等。因为最终出价跟银行的所谓“心理价位”还有一些距离,我们也没抱什么希望。

很快卖方代理人传来消息说,银行接受了我们的价格,因为另外两个竞争者退出了。就像我们的代理人说的那样,目前银行是惊弓之鸟,信用记录达不到优秀的基本上拿不到贷款,即使能拿到也无法在卖房子的银行希望的时间内完成。

不过银行要求我们去掉一条限制条款。在正常房子买卖中,双方谈妥价格之后,会有一些条款规定在某些情况下卖方的义务或者买方可以终止合同而不负违约金。最通常的就是买方请专业人士对房子进行全面检查,如果查出任何问题,卖方要么负责维修,要么从房价中扣除维修价格。通常还有一条是买方的贷款机构对房子进行估价,如果估出的房价低于谈妥的价格,卖方需要降到估价,或者终止合同。我们面对的这个银行可能觉得后一条不会有问题,但是要求取消前一条。我们也就做了妥协,决定在签署价格合同之前进行检查。代理人对这种事情轻车熟路,当天晚上联系了一个房屋检查机构第二天上午检查,而完成价格合同的时间是第二天下午。到第三天没有完成合同的话银行就开始foreclosure的程序了。

检查结果没有什么大的问题,我们也就决定同意去掉那一条。合同发给卖方代理,卖方再签了发回来,就算是谈成了。

不过好事多磨,因为是short sale,房主其实只有签字的份,做不了卖房的主。开始银行只是口头同意了,并没有发出书面同意书。而没有那份书面同意交接手续就无法完成。这个算是卖方代理的失误,我们联系好了贷款、保险等等所有手续,但是到了合同规定的交接日期卖方还是没有拿到那份书面同意书。又折腾了两个星期,总算完成了交接手续。

至此,尘埃落定。不过,还没搬过去,雷公电母就劈了后院的一棵树给我们做见面礼。为了表达对这俩无聊家伙的蔑视,我客串了一天樵夫。下次给大家展示我的劳动成果,下篇预告:《都市砍柴工》。

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